Actualizado: 6 de octubre de 2026
El epígrafe 861.1 del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) corresponde a la actividad de : Alquiler de viviendas. Se encuadra en la Sección 1.ª (actividades empresariales) de las tarifas, dentro del grupo 861 («Alquiler de bienes inmuebles de naturaleza urbana»), de la agrupación 86 («Alquiler de bienes inmuebles») y de la división 8 («Instituciones financieras, seguros, servicios prestados a las empresas y alquileres»).
| Código | Epígrafe 861.1 |
|---|---|
| Denominación | : Alquiler de viviendas |
| Sección | Sección 1.ª · Actividades empresariales |
| División | División 8 · Instituciones financieras, seguros, servicios prestados a las empresas y alquileres |
| Agrupación | Agrupación 86 · Alquiler de bienes inmuebles |
| Grupo | Grupo 861 · Alquiler de bienes inmuebles de naturaleza urbana |
| Tipo de actividad | Empresarial |
| Norma | Real Decreto Legislativo 1175/1990, tarifas e instrucción del IAE |
Explicación del epígrafe 861.1: qué actividad es
El epígrafe 861.1 es el del alquiler de viviendas. Lo deben usar quienes alquilan viviendas como actividad económica y, en muchos casos, también los propietarios que se dan de alta por su alquiler aunque fiscalmente lo declaren como rendimiento de capital inmobiliario.
El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA. En IRPF, los alquileres de particulares se declaran como capital inmobiliario y solo son actividad económica si se cuenta con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para gestionarlos.
Ejemplos de actividades que se dan de alta en el epígrafe 861.1
- Propietario que alquila varias viviendas.
- Sociedad patrimonial que alquila viviendas.
- Alquiler de habitaciones (sin servicios hoteleros).
Actividades que no van aquí
- Alquiler turístico con servicios hoteleros: epígrafe 685.
- Alquiler de locales, oficinas y naves: epígrafe 861.2.
Casos prácticos
Ejemplo 1: Particular que alquila un piso
Juan alquila un piso como vivienda habitual del inquilino. No repercute IVA ni presenta el modelo 303, y declara los ingresos en su renta como rendimientos del capital inmobiliario, con una reducción que depende del contrato y la zona.
Definición oficial en las tarifas del IAE
Las tarifas del IAE describen esta actividad como «: Alquiler de viviendas». Debe darse de alta en este epígrafe quien realice esa actividad de forma habitual y por cuenta propia. Si además realizas otras actividades distintas, tendrás que darte de alta también en sus epígrafes correspondientes.
Texto oficial de la tarifa: cuota y notas
Cuota nacional de: 0,10 por 100 del valor catastral asignado a las viviendas a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Notas:
1.ª El presente epígrafe comprende el alquiler, con o sin opción de compra, de toda clase de inmuebles destinados a vivienda.
2.ª Los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 100.000 pesetas (601,01 euros) tributarán por cuota cero.
Las cuotas figuran en pesetas en el texto original de la norma, con su equivalencia en euros entre paréntesis. A estas cuotas mínimas se les aplican el coeficiente de ponderación y, en su caso, el coeficiente de situación y el recargo provincial que fije cada ayuntamiento y diputación.
Fiscalidad de la actividad: IRPF, IVA e IAE
- IRPF: si la actividad la desarrolla un autónomo, el rendimiento se calcula por estimación directa (normal o simplificada) y se ingresan pagos fraccionados trimestrales con el modelo 130. Si la ejerce una sociedad, tributa en el Impuesto sobre Sociedades (modelos 200 y 202).
- IVA y retenciones: el alquiler de viviendas está, con carácter general, exento de IVA; el alquiler de locales y otros inmuebles no destinados a vivienda tributa al 21 % y, si el inquilino es empresario o profesional, este debe practicar una retención del 19 % (modelos 115 y 180), salvo excepciones.
- IAE: están exentas del pago las personas físicas, los sujetos pasivos durante los dos primeros periodos impositivos de actividad y las entidades con un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 €. Aun estando exento, hay que darse de alta en el epígrafe a través de la declaración censal.
Cómo darse de alta en el epígrafe 861.1
- Declaración censal (modelo 036) ante la Agencia Tributaria, indicando el epígrafe 861.1, la fecha de inicio y el lugar de ejercicio. Desde 2025 el modelo 037 está suprimido y todo se tramita con el 036.
- Alta en la Seguridad Social (RETA si eres autónomo, o el régimen que corresponda) con el código CNAE de la actividad, antes de empezar a trabajar.
- Modelo 840 del IAE solo si no estás exento (entidades con cifra de negocios igual o superior a 1 millón de euros).
- Licencias y permisos municipales si la actividad se desarrolla en un local, y requisitos sectoriales específicos cuando existan.
Otros epígrafes del grupo 861
Preguntas frecuentes
¿Tengo que darme de alta en el IAE para alquilar un piso?
El alquiler de viviendas figura en las tarifas del IAE (epígrafe 861.1), pero las personas físicas están exentas del impuesto y, si solo realizan alquileres de vivienda exentos de IVA, con carácter general no repercuten IVA ni presentan declaraciones periódicas. Sí deben declarar las rentas en su IRPF. Las sociedades que alquilan viviendas sí deben estar dadas de alta. Consulta tu caso concreto.
¿Qué es el epígrafe 861.1 del IAE?
Es el código de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas que corresponde a la actividad de : Alquiler de viviendas, dentro de las actividades empresariales (Sección 1.ª).
¿Tengo que pagar el IAE si me doy de alta en el epígrafe 861.1?
No, si eres persona física o si tu empresa factura menos de 1.000.000 € al año, ni durante los dos primeros años de actividad. Aun así, debes darte de alta en el epígrafe mediante el modelo 036.
¿Qué modelo se presenta para darse de alta en el epígrafe 861.1?
La declaración censal, modelo 036, en la sede electrónica de la Agencia Tributaria. El modelo 037 (simplificado) quedó suprimido en 2025.
¿Puedo estar dado de alta en varios epígrafes a la vez?
Sí. Debes darte de alta en todos los epígrafes que correspondan a las actividades que realmente ejerces, e indicar cuál es la principal.
Fuente: tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990 (BOE), texto consolidado. Ficha elaborada por ContaNews con fines informativos; consulta con tu asesor tu caso concreto.